《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本特征

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征是由房地產(chǎn)商品特殊性決定的。總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的商品市場(chǎng)，具有以下六方面特征：

1.區(qū)域性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性主要是由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性所決定的。不同區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格水平、供求狀況、交易數(shù)量等有極大差異，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)之間相互影響較小。

2.交易復(fù)雜性

與一般商品不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的是相關(guān)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)等;根據(jù)交易的產(chǎn)權(quán)不同而形成不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)等。

3.不完全競(jìng)爭(zhēng)性

房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者較少，且房地產(chǎn)交易價(jià)格及交易信息多為非公開的，使得買賣雙方較難了解到真實(shí)的市場(chǎng)行情。此外，土地資源的相對(duì)稀缺性及其必須由國(guó)家經(jīng)營(yíng)的特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有限開放。因而房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分，交易效率較低。

4.供給滯后性

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，供給增加往往需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間;由于房地產(chǎn)使用的耐久性，當(dāng)市場(chǎng)上供過(guò)于求時(shí)，多余的供給也需要很長(zhǎng)時(shí)間才能被市場(chǎng)消化。因此相對(duì)于需求的變動(dòng)，房地產(chǎn)供給的變動(dòng)存在著滯后性。

5.與金融市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度高

房地產(chǎn)開發(fā)投入資金量大，對(duì)信貸的依賴性很強(qiáng)。沒(méi)有金融的支持，房地產(chǎn)交易的規(guī)模將受到很大限制。金融政策、市場(chǎng)利率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生很大影響。

6.受政府干預(yù)較大

土地是國(guó)家重要資源制宜，其分配和使用對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定都具有非常重要的作用，因而國(guó)家對(duì)土地的權(quán)利、利用、交易等都有嚴(yán)格的限制。政府一般通過(guò)金融政策、財(cái)政稅收政策、土地利用計(jì)劃、城市規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本特征(由房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定)

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有上述特征決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷必須根據(jù)房地產(chǎn)的特性因時(shí)因地制宜地進(jìn)行。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷具有以下幾個(gè)方面特征：

1.受區(qū)域影響很大

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷必須多所在區(qū)域的因素充分把握，根據(jù)區(qū)域環(huán)境制定適宜的營(yíng)銷計(jì)劃。如所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施配套、教育設(shè)施配套都是目標(biāo)市場(chǎng)確定時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。

2.消耗時(shí)間較長(zhǎng)

房地產(chǎn)價(jià)值大，通常消費(fèi)者多次到實(shí)地考查后才會(huì)確定交易意向。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷者需要和潛在消費(fèi)者經(jīng)過(guò)多次接觸溝通，讓消費(fèi)者完全認(rèn)同該房屋價(jià)值后才能實(shí)現(xiàn)成功營(yíng)銷。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷者的能力及素質(zhì)都有較高要求。

3.具有動(dòng)態(tài)性

房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，從申請(qǐng)立項(xiàng)到建成銷售，需要少則一年長(zhǎng)則數(shù)年的時(shí)間。因此該項(xiàng)目所處營(yíng)銷環(huán)境變化較大，企業(yè)必須根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境的變化，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷計(jì)劃。

4.受消費(fèi)者心理預(yù)期影響較大

與一般商品相比，消費(fèi)者心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響程度較大。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)認(rèn)識(shí)相對(duì)薄弱，加上買賣雙方信息不對(duì)稱，消費(fèi)者往往不能對(duì)經(jīng)濟(jì)形式及個(gè)人貨幣投向的效用得失做出客觀合理的分析判斷。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)價(jià)格變動(dòng)心理承受能力相對(duì)較弱。因此企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷應(yīng)充分考慮消費(fèi)者非理性預(yù)期的營(yíng)銷，采取合適的營(yíng)銷策略以確保企業(yè)盈利目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

5.受政策法律影響較大

從法律角度看，通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)使房地產(chǎn)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移，主要是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不是房地產(chǎn)商品的實(shí)體流動(dòng)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)過(guò)程和對(duì)流動(dòng)行為的監(jiān)控需要法律的保障。不同形態(tài)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不同產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變更，涉及的法律條款不同。從政策角度看，國(guó)家當(dāng)期發(fā)布的財(cái)政政策、貨幣政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生一定的影響，針對(duì)市場(chǎng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略也會(huì)因市場(chǎng)政策環(huán)境的變化而變化。

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